时间:2022-10-02 02:06:45 | 浏览:353
这是我第一次去商丘。
还没来得及把商丘的相关资料看完,就已经到商丘了,四五十分钟的时间感觉就好像是从郑州东到郑州西一样。
不过这种印象在出了高铁站之后就荡然无存,同样的四五十分钟,却已然是另一番模样。
灰大,人多,小摊土话遍地,路上脏兮兮,没什么拿得出手的美食,没有能让人想再去一次的景点,不过景点货真价实,没有坑蒙拐骗。在这里你能看到最早的城墙,比古都洛阳西安都好。群众素质还好,N线城镇一般水准。物价便宜,这里消费水平不高,不会让你觉得贵。
相比很多给人“人傻钱多速来”的城市,这里人不傻,但穷这是事实。相信如果商丘市政府有钱的话,商丘的市容市貌应该不是这样。
不过这城市还是有点好的地方,商丘豫鲁皖三省交接,不要简单看这句,三省交接意思就是交通便利,商丘站和南站,基本上能不转车去小半个中国。
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城市概况
在河南的18各个地市里面,论人口商丘排第四,常驻人口727万。
官方介绍:
商丘,位于河南省东部,豫鲁皖三省交界处,素有“豫东门户”之称,中国重要古都。因历史厚重而闻名,为最具文化底蕴历史文化名城,是华夏民族的发祥地之一,曾是六朝古都,被誉为“三商之源,华商之都”。 商丘被称为“豫东粮仓”,东西横跨168公里,南北纵贯128公里,面积10704平方公里,人口727万(市区人口100万左右)市域平原面积10623平方公里,约占全市总面积的99.24%,辖六县二区一市和一个省级经济开发区(夏邑县、虞城县、柘城县、宁陵县、睢县、民权县、梁园区、睢阳区、永城市)。
作为国家“一带一路”和中部崛起“两纵两横经济带”的重要节点城市,商丘承借高铁发展的契机,联结国家干线铁路陇海铁路和京九铁路,国家干线高铁郑徐高铁和商杭高铁。连霍高速、济广高速等国家干线高速交汇于此,加上商丘机场的建设,这座城市将因交通的优势发展带给其无限发展潜力。
商丘区域及交通图示▼
特别说明:一种说法是商丘是豫鲁苏皖四省交界处,但并不和江苏接壤。有山东的曹县、单县,安徽的亳州市,淮北市。
商丘地标“商”▼
商丘历史人文古迹▼
与官方的城市介绍相对应的是,一个土生土长的商丘朋友对我说,他非常不理解,商丘地处豫鲁皖三省交界,京九铁路,陇海铁路交汇处,310国道,105国道交汇处,为何发展不起来?
因此,他曾与人讨论过,有一种说发是建设京九铁路时,本来打算把商丘建设成枢纽站,后因为某些原因没建成,可以说是痛失京九。原因是当时商丘站的扩建和联络线的修建需要征占大量的土地,而这些土地又恰恰位于商丘市的繁华地带及其边缘地区。因此,对征迁漫天要价,一时间,关于商丘枢纽征地赔偿的问题成为了铁道部比较头疼的问题。后来安徽阜阳趁机建成了京九枢纽站。
再者商丘是平原,大多都是种农作物。每年秋季收的玉米具国家统计一亩利润三十五元。也就是种了五个月利润一亩也只有三十五元。
最后商丘也没有重工业,第一产业和第二产业非常薄弱,可以说南方的一个乡镇都顶的上商丘整个市的GDP(不包括永城)。
所以总的来说商丘市是朴素的,但也很尴尬,在这样的背景下,商丘的房地产市场是如何呢?
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城市区域划分
商丘的房地产市场从时间上可以分为三个阶段,以10年和14年为界限。
10年之前整个商丘市房地产可以分成两个区域:梁园区和道北▼
而10年之后商丘市政府提出了“东跨南拓西移”城市发展战略,其中作为“南拓东跨”的重要组成部分,商丘新区成为了房地产市场的热点区域。
所以10年之后商丘城市发展以神火大道为轴线,迅速的越过南京路、北海路、宋城路,直到13年左右发展至华商大道,再向南发展已经乏力,因为没有暖气了,市政配套跟不上。这个时候要么往西发展,要么向东发展,但是往西是古城,不好拆迁,所以就建了古城公园,那么就只能往东发展。
与此同时,2013年商丘成立城镇一体化示范区:“位于商丘市区东部,总面积289平方公里,空间管理上包括商丘经济开发区、豫东综合物流产业集聚区、商务中心区,辖平台、平安、中州、民欣四个街道办事处和张阁、周集、贾寨三个乡(镇),人口约35万人。”
这个城乡一体化示范区既包含了原来的商丘新区,也在商丘新区的基础上确定了城市向东的发展方向。在郑州也许你体会不到依靠农名买房去库存,但是在像商丘这样的地市,这种感觉还是比较明显的。
在以上背景下,14年前后商丘市房地产市场形成五大板块▼
道北板块(京九线北):
老城区,人口密度大,城市面貌老旧,在售新盘少且开发水平初级;
城西板块(梁园区政府周边):
随着梁园区政府的西迁,周边小区初具规模,但市政配套有待提高,在售项目以本土开发商为主,体量小、品质低;
老城区板块(中心城区):
人口密度高,集中了百货、步行街等多种商业业态,是商丘最成熟区域,在售项目多且杂;
神火大道板块(神火大道两侧):
住宅集中开发区域,城市面貌较好,外来开发商集中区域,整体开发水平高,大盘云集,一度形成五大城(名门城、信华城、翡翠城、天明城、建业十八城)的繁华景象;
经济开发区:
住宅开发刚刚兴起,配套不足,新盘众多,开发水平良莠不齐。
随后2014年投资担保开始出事,商丘是投资担保崩盘的重灾区。用一个业内人士原话说:哀鸿遍野,惨不忍睹。整个商丘的房地产市场几乎陷入僵局,大部分的开发商都存在资金问题,超过8成的项目陷入停滞状态,这种状况一直持续到2016年初,市场上的购买力才逐渐活跃起来。
那么,目前在售新项目主要集中在:经济开发区、神火大道板块。而老城板块、城西板块、道北板块的新项目很少。
所以我们这一次主要调研区域是神火大道板块和经济开发区,因为以下三个原因:
1、这个区域无论是房地产的开发水平还是产品在商丘比较有代表性。
2、这个区域聚集了商丘所有外来开发商的项目,包括建业、名门、江浙系以及16年进入的恒大和万达。
3、这个区域在售项目多,且活跃,也是城市发展方向,是新区的起步区也是核心区,是商丘购房的推荐区域。
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楼盘情况
东华百汇国际广场
项目点评:这个项目的位置非常好,位于神火大道与民主路交叉口南300米,是商丘商业中心。虽然是本地开发商,虽然开发水平令人堪忧,虽然规划奇葩,产品普通,但是招商引资还算成功,引进的是大商新玛特。
目前在售的是70年的小户型,均价6500元/㎡左右。这个项目投资客可关注,但不推荐。自住的请自动绕行。
看房感受:销售中心特别低端,销售员一口正宗的商丘话,一问三不知。问:什么时间交房?答:不太确定。以为是被看出来是调盘的,但后来的对话证实,她确实是除了价格什么都不知道。
恒大·翡翠华庭
项目点评:这是恒大在商丘的第二个项目。位置是在希望路和君台路交汇处,属于城西板块 。
项目百十亩地,被一条规划的市政道路分割成一期二期,有洋房有高层,容积率2.3,有中心景观、有水系、有会所,和郑州翡翠华庭差别不大,但户型方面多有赠送,洋房户型亮点很多。
计划11月底首期开盘,不确定产品和价格,按照套路应该是先开一批高层产品。首付30%,利率不确定,有没有首付分期也不确定。
这个项目建议地缘客户可以多关注,以恒大的开发水平和物业管理,洋房首选。
看房感受:
恒大的销售人员永远是销售员里最勤快的,平均每隔三天一个电话,每两天一个微信,时时刻刻感受着作为客户的重要性。
缤纷广场·御园
项目点评:这个项目在“商”字的西南角,开发商是本地相对实力强的东港置业。缤纷广场是商丘未来的商业中心,目前还不是。
项目分成另个部分,商业+住宅。目前在售的是住宅部分的尾盘。住宅部分1100户,6栋高层,一栋洋房,容积率2.5,最小的105㎡,最大的170㎡,两梯三或者两梯两户。
2013年开始动工,2014年6月28日开始销售,价格上下浮动200元/㎡,市场最好的时候5800元/㎡,最近半年价格上涨一两百,达到历史最好水平。
现房,首付30%。物业是东港物业。
看房感受:小区已经交房,可以看实体楼,总的感受就是太土,但整体水平略高于商丘整体开发水平,定位偏改善,改善客户可关注,位置不错,邻居里本地有钱有权的很多。
香樟公馆
项目点评:这是一个浙江开发商的项目,位置在神火大道与宋城路交叉口向北500米左右。百余亩地分成两期开发,一期已经交房一年多了。二期正在销售,基本准现房了,销售战线拉的绝对够长。
项目总户数是1100户左右,车位是1:1,容积率不到2.5,整体建筑风格很绿城,法式建筑干挂石材。
户型偏南方一点,客厅朝北不带阳台,卧室南向带阳台,窗户都是大落地的,空调外挂机都是内嵌的。总的来说,从格局上来看户型是非常好,但不符合北方人的向南习惯。目前剩余户型有130㎡、140㎡的三房以及170㎡左右的四房等。物业是绿城物业。首付30%,利率上调10%。均价6400元/㎡左右。最后,第三层是装饰层,如果购买请注意,对采光敏感的注意避开。
北向客厅▼
南向主卧带阳台▼
看房感受:开发商开发实力一般,但善于模仿,小区可圈可点的地方很多,产品偏改善,目前看到的中心景观一般,香樟树是一大亮点。
名门城
项目点评:名门地产在商丘的项目。样板景观真心好,去销售中心的路上就是一条景观大道,仅仅步行就需要五分钟。小区占地185亩,容积率3.5,2500户,2013年开始销售,高层开盘价是4800元/㎡。现在洋房、别墅尾盘,主要销售高层,4300元/㎡起。
高层的价格▼
洋房价格▼
别墅价格▼
看房感受:名门的实力和开发水平郑州小伙伴们心里都有数。名门算是地市开发商里有追求的,虽然实力一般,但善于理念创新。在商丘,名门的营销能力堪称一流,名门说自己的样板区第二,没人敢说第一。不过受名门资金压力和15年市场行情的影响,一期业主的开盘价到现在都比销售中心的贵,成为商丘地产圈里成为笑话。不过种现象在商丘很正常,很多项目在15年难熬的时候都降价销售过,但在2016年基本上都可以重新涨回开盘价,但是名门开盘价太高了。
目前处于尾盘销售,项目定位不清晰,改善和刚需共存,刚需和捡漏的客户可以重点关注一下。
信华城
项目点评:项目位于华商达到与神火大道交汇处,也就是神火大道的最南端,这个项目非常大,预留很多待规划地块,一期有别墅和洋房,现在在售的是100-124㎡的高层,均价4100元/㎡。
看房感受:不知道是推荐给刚需还是改善,所以都不推荐。
建业十八城
项目点评:位于归德路与宋城路交汇处往东200米,目前在售的五期山水湖城总占地面积130亩,洋房和小高层118-260㎡。价格不定,近期有开盘的计划,估计5500元/㎡起。这个项目之所以叫山水湖,是因为旁边就是商丘地标日月湖,所以这里就是未来商丘行政和商务中心。虽然现在看起来还有点荒凉。
看房感受:建业的口号是“让河南人住上好房子!”,这句话在郑州的体会不深刻。但是在地市,比如商丘体会非常深刻。说建业深耕商丘一点不虚,整个商丘市场走下来,建业的项目称得上“走心”两个字。当然价格也略高于周边竞品项目,所以改善首选建业,刚需也首选建业。
恒大名都:
项目点评:恒大进入商丘的第一个项目,是收购本地开发商的地,位于归德路和应天路交汇处。项目规划了15栋楼,1700户,容积率2.18,规划有70000㎡园林, 1800㎡中央内湖、2700㎡会所、15000㎡商业街、4700㎡国际双语幼儿园,精装修交房,均价6500元/平方米左右。
看房感受:高于商丘整体水平,恒大果然在地市很有市场。刚需、刚改的客户都可以重点关注,恒大实力强,物业有保障,配套完善,值得拥有。
青岛花园
项目点评:开发商是江浙过来的。项目位于睢阳大道北海路交叉口,总共规划十五栋18层左右的小高层,容积率1.18,800多户,已交房,现尾盘销售,以大户型为主,户型设计有很多亮点,有10多平米的赠送,窗户和飘窗采光特别好,在商丘第一次有心动的感觉。入户门是子母指纹密码门,均价5400元/㎡左右。
赠送面积▼
看房感受:绿化一般,中心景观还不错,高于商丘整体水平,刚改和改善客户可以重点考虑。
绿城城邦
项目点评:商丘本地开发商,开发水平和营销能力一般,但位置好,价格低。项目位于睢阳大道与江华路交叉口,9月25日开过一次盘,销售情况火爆。
看房感受:3900-4300元/㎡的价格很有竞争力,如果是刚(对价格非常敏感)的没办法的客户,在东区置业,这个项目可以去看看。
中骏·雍景台
项目点评:这个项目刚刚改名字,中骏刚入股这个项目,属于本地和外来开发商的结合。项目位于北海路与星云路交叉口西500米。总的来说这个项目产品亮点很多,特别用材和配置方面有很多创新。周边有商丘市一中和一高。均价3900元/㎡。
阳台▼
看房感受:项目不是纯粹的刚需或者改善盘,价格便宜,位置优势不突出,周边有商丘市一中和一高。
最后我们来看一个道北的项目。毕竟商丘高铁开通以后,高铁这个噱头也让道北有了新希望。
道北项目不多,在售有代表性的是:
银烁悦城
项目点评:本地开发商,项目位于胜利东路和中州路交叉口,位置在道北非常好,只有三栋楼,三百多户,没什么小区的氛围,面积从80多到127的紧凑户型,户型设计的非常不错,南北双阳台,每个卧室都有飘窗,主卧带卫浴带衣帽间。均价3700元/平方米,地缘客户可以重点关注。
看房感受:道北和道南房地产开发水平差距非常明显。但这个项目的销售管理让人印象深刻,销售员的素质很好。印象更深的是销售员身材高挑,长相甜美,整个商丘逛下来,这个项目美女可以代表商丘美女了,绝对大大的意外和惊喜!
万达广场
项目点评:位置在北海路与归德路交叉口。目前围挡已经圈起来了。周边项目都可以重点关注一下。
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商丘市是一个典型工业化农业城市,社会体系呈“金字塔”形,贫富差距较大。2014年投资担保崩盘商丘是一个重灾区,对商丘房地产市场影响巨大。它不仅削弱了购房者的购买能力,更让众多中小开发商陷入资金漩涡,不能自拔。整个市场都被摧毁了,大量库存也是在哪个时候累计堆压,这些库存与大众认知的现房不同,他们都处在半成品,买卖不掉,盖也没钱,总之就是这样拖着,拖一天是同一天,等待着谁能来收购、合作、转让。
1、据不完全统计,目前商丘约有150个房地厂项目左右,但是在市场比较活跃的只有20-30个,剩下的项目大多数处于停滞状态。
2、因为第一条的现状,所以商丘的库存非常大,特别是品质差,连县城开发水平都不如的大量垃圾盘存在。
3、商丘房地产开发水平两级分化,分别以本地开发商和外地开发商为代表。本地开发商政商关系好,无理念,开发初级,无成本管控能力,无物业管理意识,无营销能力;外地开发,主要包括建业、绿城代建、江浙开发商以及郑州过来的开发商,数量不多,但基本包揽了商丘改善和豪宅市场。
4、外来品牌开发商稀少。建业扎根12年,多个产品系均有;恒大今年进驻,目前有恒大名都和翡翠华庭在售;中骏合作雍景台项目;万达确定了万达广场的位置;蓝绿城代建在商丘目前没有好项目落地。
5、商丘学区不明显,目前也无地铁规划,因此在商丘买房子一定要看新市政府所在地,如带有好学校可重点关注。
6、从价格分布区域上看,神火大道板块均价最高,经济技术开发区次之,城西板块、老城板块、道北板块均价较低。神火大道均价集中在4000-6000元/㎡,恒大项目带装修的除外;经开区均价集中在3900-4500元/㎡;城西板块均价集中在3200-3800元/㎡;道北新项目不多,均价3700元/㎡左右。
《米宅看地市》
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