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这是我第一次去商丘。

还没来得及把商丘的相关资料看完，就已经到商丘了，四五十分钟的时间感觉就好像是从郑州东到郑州西一样。

不过这种印象在出了高铁站之后就荡然无存，同样的四五十分钟，却已然是另一番模样。

灰大，人多，小摊土话遍地，路上脏兮兮，没什么拿得出手的美食，没有能让人想再去一次的景点，不过景点货真价实，没有坑蒙拐骗。在这里你能看到最早的城墙，比古都洛阳西安都好。群众素质还好，N线城镇一般水准。物价便宜，这里消费水平不高，不会让你觉得贵。

相比很多给人“人傻钱多速来”的城市，这里人不傻，但穷这是事实。相信如果商丘市政府有钱的话，商丘的市容市貌应该不是这样。

不过这城市还是有点好的地方，商丘豫鲁皖三省交接，不要简单看这句，三省交接意思就是交通便利，商丘站和南站，基本上能不转车去小半个中国。

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城市概况

在河南的18各个地市里面，论人口商丘排第四，常驻人口727万。

官方介绍：

商丘，位于河南省东部，豫鲁皖三省交界处，素有“豫东门户”之称，中国重要古都。因历史厚重而闻名，为最具文化底蕴历史文化名城，是华夏民族的发祥地之一，曾是六朝古都，被誉为“三商之源，华商之都”。 商丘被称为“豫东粮仓”，东西横跨168公里，南北纵贯128公里，面积10704平方公里，人口727万(市区人口100万左右）市域平原面积10623平方公里，约占全市总面积的99.24%，辖六县二区一市和一个省级经济开发区（夏邑县、虞城县、柘城县、宁陵县、睢县、民权县、梁园区、睢阳区、永城市）。

作为国家“一带一路”和中部崛起“两纵两横经济带”的重要节点城市，商丘承借高铁发展的契机，联结国家干线铁路陇海铁路和京九铁路，国家干线高铁郑徐高铁和商杭高铁。连霍高速、济广高速等国家干线高速交汇于此，加上商丘机场的建设，这座城市将因交通的优势发展带给其无限发展潜力。

商丘区域及交通图示▼

特别说明：一种说法是商丘是豫鲁苏皖四省交界处，但并不和江苏接壤。有山东的曹县、单县，安徽的亳州市，淮北市。

商丘地标“商”▼

商丘历史人文古迹▼

与官方的城市介绍相对应的是，一个土生土长的商丘朋友对我说，他非常不理解，商丘地处豫鲁皖三省交界，京九铁路，陇海铁路交汇处，310国道，105国道交汇处，为何发展不起来？

因此，他曾与人讨论过，有一种说发是建设京九铁路时，本来打算把商丘建设成枢纽站，后因为某些原因没建成，可以说是痛失京九。原因是当时商丘站的扩建和联络线的修建需要征占大量的土地，而这些土地又恰恰位于商丘市的繁华地带及其边缘地区。因此，对征迁漫天要价，一时间，关于商丘枢纽征地赔偿的问题成为了铁道部比较头疼的问题。后来安徽阜阳趁机建成了京九枢纽站。

再者商丘是平原，大多都是种农作物。每年秋季收的玉米具国家统计一亩利润三十五元。也就是种了五个月利润一亩也只有三十五元。

最后商丘也没有重工业，第一产业和第二产业非常薄弱，可以说南方的一个乡镇都顶的上商丘整个市的GDP（不包括永城）。

所以总的来说商丘市是朴素的，但也很尴尬，在这样的背景下，商丘的房地产市场是如何呢？

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城市区域划分

商丘的房地产市场从时间上可以分为三个阶段，以10年和14年为界限。

10年之前整个商丘市房地产可以分成两个区域：梁园区和道北▼

而10年之后商丘市政府提出了“东跨南拓西移”城市发展战略，其中作为“南拓东跨”的重要组成部分，商丘新区成为了房地产市场的热点区域。

所以10年之后商丘城市发展以神火大道为轴线，迅速的越过南京路、北海路、宋城路，直到13年左右发展至华商大道，再向南发展已经乏力，因为没有暖气了，市政配套跟不上。这个时候要么往西发展，要么向东发展，但是往西是古城，不好拆迁，所以就建了古城公园，那么就只能往东发展。

与此同时，2013年商丘成立城镇一体化示范区:“位于商丘市区东部，总面积289平方公里，空间管理上包括商丘经济开发区、豫东综合物流产业集聚区、商务中心区，辖平台、平安、中州、民欣四个街道办事处和张阁、周集、贾寨三个乡（镇），人口约35万人。”

这个城乡一体化示范区既包含了原来的商丘新区，也在商丘新区的基础上确定了城市向东的发展方向。在郑州也许你体会不到依靠农名买房去库存，但是在像商丘这样的地市，这种感觉还是比较明显的。

在以上背景下，14年前后商丘市房地产市场形成五大板块▼

道北板块（京九线北）：

老城区，人口密度大，城市面貌老旧，在售新盘少且开发水平初级；

城西板块（梁园区政府周边）：

随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规模，但市政配套有待提高，在售项目以本土开发商为主，体量小、品质低；

老城区板块（中心城区）：

人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态，是商丘最成熟区域，在售项目多且杂；

神火大道板块（神火大道两侧）：

住宅集中开发区域，城市面貌较好，外来开发商集中区域，整体开发水平高，大盘云集，一度形成五大城（名门城、信华城、翡翠城、天明城、建业十八城）的繁华景象；

经济开发区：

住宅开发刚刚兴起，配套不足，新盘众多，开发水平良莠不齐。

随后2014年投资担保开始出事，商丘是投资担保崩盘的重灾区。用一个业内人士原话说：哀鸿遍野，惨不忍睹。整个商丘的房地产市场几乎陷入僵局，大部分的开发商都存在资金问题，超过8成的项目陷入停滞状态，这种状况一直持续到2016年初，市场上的购买力才逐渐活跃起来。

那么，目前在售新项目主要集中在：经济开发区、神火大道板块。而老城板块、城西板块、道北板块的新项目很少。

所以我们这一次主要调研区域是神火大道板块和经济开发区，因为以下三个原因：

1、这个区域无论是房地产的开发水平还是产品在商丘比较有代表性。

2、这个区域聚集了商丘所有外来开发商的项目，包括建业、名门、江浙系以及16年进入的恒大和万达。

3、这个区域在售项目多，且活跃，也是城市发展方向，是新区的起步区也是核心区，是商丘购房的推荐区域。

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楼盘情况

东华百汇国际广场

项目点评：这个项目的位置非常好，位于神火大道与民主路交叉口南300米，是商丘商业中心。虽然是本地开发商，虽然开发水平令人堪忧，虽然规划奇葩，产品普通，但是招商引资还算成功，引进的是大商新玛特。

目前在售的是70年的小户型，均价6500元/㎡左右。这个项目投资客可关注，但不推荐。自住的请自动绕行。

看房感受：销售中心特别低端，销售员一口正宗的商丘话，一问三不知。问：什么时间交房？答：不太确定。以为是被看出来是调盘的，但后来的对话证实，她确实是除了价格什么都不知道。

恒大·翡翠华庭

项目点评：这是恒大在商丘的第二个项目。位置是在希望路和君台路交汇处，属于城西板块 。

项目百十亩地，被一条规划的市政道路分割成一期二期，有洋房有高层，容积率2.3，有中心景观、有水系、有会所，和郑州翡翠华庭差别不大，但户型方面多有赠送，洋房户型亮点很多。

计划11月底首期开盘，不确定产品和价格，按照套路应该是先开一批高层产品。首付30％，利率不确定，有没有首付分期也不确定。

这个项目建议地缘客户可以多关注，以恒大的开发水平和物业管理，洋房首选。

看房感受：

恒大的销售人员永远是销售员里最勤快的，平均每隔三天一个电话，每两天一个微信，时时刻刻感受着作为客户的重要性。

缤纷广场·御园

项目点评：这个项目在“商”字的西南角，开发商是本地相对实力强的东港置业。缤纷广场是商丘未来的商业中心，目前还不是。

项目分成另个部分，商业+住宅。目前在售的是住宅部分的尾盘。住宅部分1100户，6栋高层，一栋洋房，容积率2.5，最小的105㎡，最大的170㎡，两梯三或者两梯两户。

2013年开始动工，2014年6月28日开始销售，价格上下浮动200元/㎡，市场最好的时候5800元/㎡，最近半年价格上涨一两百，达到历史最好水平。

现房，首付30%。物业是东港物业。

看房感受：小区已经交房，可以看实体楼，总的感受就是太土，但整体水平略高于商丘整体开发水平，定位偏改善，改善客户可关注，位置不错，邻居里本地有钱有权的很多。

香樟公馆

项目点评：这是一个浙江开发商的项目，位置在神火大道与宋城路交叉口向北500米左右。百余亩地分成两期开发，一期已经交房一年多了。二期正在销售，基本准现房了，销售战线拉的绝对够长。

项目总户数是1100户左右，车位是1：1，容积率不到2.5，整体建筑风格很绿城，法式建筑干挂石材。

户型偏南方一点，客厅朝北不带阳台，卧室南向带阳台，窗户都是大落地的，空调外挂机都是内嵌的。总的来说，从格局上来看户型是非常好，但不符合北方人的向南习惯。目前剩余户型有130㎡、140㎡的三房以及170㎡左右的四房等。物业是绿城物业。首付30％，利率上调10％。均价6400元/㎡左右。最后，第三层是装饰层，如果购买请注意，对采光敏感的注意避开。

北向客厅▼

南向主卧带阳台▼

看房感受：开发商开发实力一般，但善于模仿，小区可圈可点的地方很多，产品偏改善，目前看到的中心景观一般，香樟树是一大亮点。

名门城

项目点评：名门地产在商丘的项目。样板景观真心好，去销售中心的路上就是一条景观大道，仅仅步行就需要五分钟。小区占地185亩，容积率3.5，2500户，2013年开始销售，高层开盘价是4800元/㎡。现在洋房、别墅尾盘，主要销售高层，4300元/㎡起。

高层的价格▼

洋房价格▼

别墅价格▼

看房感受：名门的实力和开发水平郑州小伙伴们心里都有数。名门算是地市开发商里有追求的，虽然实力一般，但善于理念创新。在商丘，名门的营销能力堪称一流，名门说自己的样板区第二，没人敢说第一。不过受名门资金压力和15年市场行情的影响，一期业主的开盘价到现在都比销售中心的贵，成为商丘地产圈里成为笑话。不过种现象在商丘很正常，很多项目在15年难熬的时候都降价销售过，但在2016年基本上都可以重新涨回开盘价，但是名门开盘价太高了。

目前处于尾盘销售，项目定位不清晰，改善和刚需共存，刚需和捡漏的客户可以重点关注一下。

信华城

项目点评：项目位于华商达到与神火大道交汇处，也就是神火大道的最南端，这个项目非常大，预留很多待规划地块，一期有别墅和洋房，现在在售的是100-124㎡的高层，均价4100元/㎡。

看房感受：不知道是推荐给刚需还是改善，所以都不推荐。

建业十八城

项目点评：位于归德路与宋城路交汇处往东200米，目前在售的五期山水湖城总占地面积130亩，洋房和小高层118-260㎡。价格不定，近期有开盘的计划，估计5500元/㎡起。这个项目之所以叫山水湖，是因为旁边就是商丘地标日月湖，所以这里就是未来商丘行政和商务中心。虽然现在看起来还有点荒凉。

看房感受：建业的口号是“让河南人住上好房子！”，这句话在郑州的体会不深刻。但是在地市，比如商丘体会非常深刻。说建业深耕商丘一点不虚，整个商丘市场走下来，建业的项目称得上“走心”两个字。当然价格也略高于周边竞品项目，所以改善首选建业，刚需也首选建业。

恒大名都：

项目点评：恒大进入商丘的第一个项目，是收购本地开发商的地，位于归德路和应天路交汇处。项目规划了15栋楼，1700户，容积率2.18，规划有70000㎡园林， 1800㎡中央内湖、2700㎡会所、15000㎡商业街、4700㎡国际双语幼儿园，精装修交房，均价6500元/平方米左右。

看房感受：高于商丘整体水平，恒大果然在地市很有市场。刚需、刚改的客户都可以重点关注，恒大实力强，物业有保障，配套完善，值得拥有。

青岛花园

项目点评：开发商是江浙过来的。项目位于睢阳大道北海路交叉口，总共规划十五栋18层左右的小高层，容积率1.18，800多户，已交房，现尾盘销售，以大户型为主，户型设计有很多亮点，有10多平米的赠送，窗户和飘窗采光特别好，在商丘第一次有心动的感觉。入户门是子母指纹密码门，均价5400元/㎡左右。

赠送面积▼

看房感受：绿化一般，中心景观还不错，高于商丘整体水平，刚改和改善客户可以重点考虑。

绿城城邦

项目点评：商丘本地开发商，开发水平和营销能力一般，但位置好，价格低。项目位于睢阳大道与江华路交叉口，9月25日开过一次盘，销售情况火爆。

看房感受：3900-4300元/㎡的价格很有竞争力，如果是刚（对价格非常敏感）的没办法的客户，在东区置业，这个项目可以去看看。

中骏·雍景台

项目点评：这个项目刚刚改名字，中骏刚入股这个项目，属于本地和外来开发商的结合。项目位于北海路与星云路交叉口西500米。总的来说这个项目产品亮点很多，特别用材和配置方面有很多创新。周边有商丘市一中和一高。均价3900元/㎡。

阳台▼

看房感受：项目不是纯粹的刚需或者改善盘，价格便宜，位置优势不突出，周边有商丘市一中和一高。

最后我们来看一个道北的项目。毕竟商丘高铁开通以后，高铁这个噱头也让道北有了新希望。

道北项目不多，在售有代表性的是：

银烁悦城

项目点评：本地开发商，项目位于胜利东路和中州路交叉口，位置在道北非常好，只有三栋楼，三百多户，没什么小区的氛围，面积从80多到127的紧凑户型，户型设计的非常不错，南北双阳台，每个卧室都有飘窗，主卧带卫浴带衣帽间。均价3700元/平方米，地缘客户可以重点关注。

看房感受：道北和道南房地产开发水平差距非常明显。但这个项目的销售管理让人印象深刻，销售员的素质很好。印象更深的是销售员身材高挑，长相甜美，整个商丘逛下来，这个项目美女可以代表商丘美女了，绝对大大的意外和惊喜！

万达广场

项目点评：位置在北海路与归德路交叉口。目前围挡已经圈起来了。周边项目都可以重点关注一下。

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商丘市是一个典型工业化农业城市，社会体系呈“金字塔”形，贫富差距较大。2014年投资担保崩盘商丘是一个重灾区，对商丘房地产市场影响巨大。它不仅削弱了购房者的购买能力，更让众多中小开发商陷入资金漩涡，不能自拔。整个市场都被摧毁了，大量库存也是在哪个时候累计堆压，这些库存与大众认知的现房不同，他们都处在半成品，买卖不掉，盖也没钱，总之就是这样拖着，拖一天是同一天，等待着谁能来收购、合作、转让。

1、据不完全统计，目前商丘约有150个房地厂项目左右，但是在市场比较活跃的只有20-30个，剩下的项目大多数处于停滞状态。

2、因为第一条的现状，所以商丘的库存非常大，特别是品质差，连县城开发水平都不如的大量垃圾盘存在。

3、商丘房地产开发水平两级分化，分别以本地开发商和外地开发商为代表。本地开发商政商关系好，无理念，开发初级，无成本管控能力，无物业管理意识，无营销能力；外地开发，主要包括建业、绿城代建、江浙开发商以及郑州过来的开发商，数量不多，但基本包揽了商丘改善和豪宅市场。

4、外来品牌开发商稀少。建业扎根12年，多个产品系均有；恒大今年进驻，目前有恒大名都和翡翠华庭在售；中骏合作雍景台项目；万达确定了万达广场的位置；蓝绿城代建在商丘目前没有好项目落地。

5、商丘学区不明显，目前也无地铁规划，因此在商丘买房子一定要看新市政府所在地，如带有好学校可重点关注。

6、从价格分布区域上看，神火大道板块均价最高，经济技术开发区次之，城西板块、老城板块、道北板块均价较低。神火大道均价集中在4000-6000元/㎡，恒大项目带装修的除外；经开区均价集中在3900-4500元/㎡；城西板块均价集中在3200-3800元/㎡；道北新项目不多，均价3700元/㎡左右。

《米宅看地市》

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